Costuma comover as pessoas, dentro e fora da internet, as imagens de edificações antigas — sobretudo aquelas mais belas — sendo desfiguradas ou demolidas. Intervenções dessa natureza fazem parte do cotidiano das cidades brasileiras, sobretudo em razão do acentuado crescimento urbano vivido pelo Brasil a partir da segunda metade do século XX, que exigiu a ampliação da capacidade para recepcionar novas moradias ou postos de trabalho e, por consequência, motivou renovações como essa.
Embora parte dessas demolições ou reformas passem desapercebidas pela população, à medida que as edificações antigas se tornam cada vez menos frequentes, as edificações remanescentes passam a ser mais percebidas e mais valorizadas — e os motivos para essa valorização podem ser diversos:
- O valor pode ser percebido em razão de elementos de arquitetura e/ou engenharia típicos de uma determinada época, que muitas das vezes exprimem valores sociais daquele momento;
- O valor também pode ser percebido em razão da autoria do projeto de arquitetura — embora uma edificação específica não seja de especial destaque, ela pode compor o acervo de obras de um projetista de destaque;
- Ainda, o valor pode ser percebido em razão da sua vinculação a uma personalidade ou evento de relevância histórica — como a casa onde residiu um escritor importante, o palácio onde viveu uma autoridade;
- Assim como o valor pode ser percebido em razão de se conectar a uma memória coletiva — como escolas e igrejas que não se destacam por nenhum atributo estético; mas que, por gerações, podem ter marcado a paisagem e a convivência de uma comunidade.
É diante desse contexto de comoção que essas demolições ou deformações evidenciam um importante conflito de interesses na vida urbana: por um lado, um conjunto de pessoas deseja ver preservado um edifício antigo por variados motivos; por outro lado, um proprietário deseja destinar o imóvel, que lhe pertence, a um novo uso mais proveitoso.
Não só isso: muitas das vezes, o conflito ocorre entre interesses legítimos, o que torna mais complexa sua solução. Por exemplo: a manutenção de uma edificação histórica é mais cara quando comparadas a edificações mais modernas — custos que podem ser insustentáveis para o proprietário. Ademais, com muita frequência essas construções não atendem aos padrões de salubridade e acessibilidade exigida pelas normas técnicas, o que impõe riscos aos moradores ou trabalhadores que vão ocupar aquela edificação.
Desse modo, uma nova construção parece ser, facilmente, a melhor alternativa de destinação do solo urbano.
Por outro lado, à medida que as cidades excluem de sua paisagem seus edifícios históricos, é apagado um conjunto de valores sociais e estéticos que a formam — e que, muitas das vezes, oferecem oportunidades educacionais, turísticas e, inclusive, comerciais. Em um contexto em que a arquitetura urbana é cada vez mais pasteurizada, esse apagamento acaba por eliminar os diferenciais de uma cidade, tirando-lhe a identidade.
Para evitar esse apagamento, os governos (federal, estaduais e, sobretudo, municipais) costumam tomar uma série de medidas para manter edifícios antigos de pé, sobretudo a partir de um juízo de relevância histórica e cultural — afinal, não é toda edificação que, por ser antiga, guarda algum motivo para ser preservada.
No entanto, o instrumento tradicionalmente adotado pelos governos para assegurar a preservação de bens de relevância histórica é o tombamento1. O tombamento é um processo por meio do qual se reconhece a relevância histórica, artística, cultural, paisagística e/ou natural de um determinado bem para que este seja objeto de um regime jurídico próprio de obrigações — como a obrigação de manter o objeto em bom estado de conservação —, assim como de limitações ao direito de propriedade orientados à preservação do bem.
Mais especificamente, o direito de propriedade sobre um bem significa a faculdade de “usar, gozar e dispor da coisa”, nos termos do art. 1.228 do Código Civil — e o regime jurídico do tombamento impõe limites específicos a esse direito. Algumas dessas limitações são mais intuitivas, como, por exemplo, a proibição de usar o bem de modo a colocar em risco sua integridade, ou a proibição a promover alterações que descaracterizem o bem.
Por outro lado, o tombamento pode implicar outras limitações menos conhecidas. Por exemplo, nas legislações estaduais e municipais que disciplinam a matéria do tombamento, é frequente a outorga, ao estado ou município, do direito de preferência de compra do bem tombado — o que impõe, ao proprietário e ao adquirente, uma cautela adicional quando negociar o referido imóvel.
Nesse contexto, pode-se perceber que, por padrão, o tombamento implica um conjunto concentrado de ônus ao proprietário, ao passo que os seus benefícios são difusos na sociedade. Por essa razão, é intuitivo perceber uma edificação de relevância histórica enquanto um passivo ao seu proprietário, sobretudo se o bem tombado não trouxer, consigo, um diferencial econômico positivo que supere esses ônus.
Dessa forma, políticas urbanísticas têm um papel crucial em mitigar os ônus suportados pelo proprietário de bens tombados e, por consequência, conferir sustentabilidade à preservação do patrimônio histórico, cultural, artístico, paisagístico e natural. Um exemplo simples de medida para mitigação desses ônus é o desconto sobre o imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana (IPTU): se a conservação da edificação tombada é mais custosa do que a de uma edificação comum, descontar (ou isentar) o IPTU de imóveis tombados pode equilibrar essa conta.
Mas as políticas urbanísticas não se limitam (e não podem se limitar) à mera concessão de benefícios fiscais, e o direito urbanístico brasileiro oferece instrumentos mais sofisticados que, economicamente, podem ser ainda mais vantajosos. Por exemplo, imóveis de relevância histórica podem ser passíveis da aplicação da transferência do direito de construir, que permite aplicar o potencial construtivo do imóvel — que teria sido represado em razão do tombamento — em outro local da cidade. Desse modo, o patrimônio histórico pode impulsionar o crescimento de uma cidade, e o crescimento da cidade assegurar a sustentabilidade da preservação do seu patrimônio histórico — tudo isso mediante remuneração do proprietário do bem tombado.
Naturalmente, a capacidade de remuneração oriunda da transferência do direito de construir depende da combinação de circunstâncias regulatórias e mercadológicas de cada cidade. Por essa razão, não é raro encontrar cidades vizinhas que, apesar de parecerem ter um mercado imobiliário comum, tenham obtido resultados muito diferentes da aplicação do instrumento da transferência do direito de construir.
Outro instrumento urbanístico que pode ser aplicado para mitigar os ônus da preservação do patrimônio histórico é a outorga onerosa do direito de construir (OODC), que é o instrumento legal por meio do qual municípios vendem, a agentes privados, potencial construtivo para incrementar o potencial de terrenos. Nos termos do Estatuto da Cidade, os recursos provenientes da OODC somente podem ser aplicados para fins específicos — entre eles, “proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico”. Desse modo, a aplicação da OODC em uma determinada cidade pode oferecer, aos proprietários de bens de relevância histórica, uma fonte de recursos específicas para custear a restauração e conservação de edifícios mais antigos.
Sendo assim, percebe-se que a aplicação combinada desses diversos instrumentos pode neutralizar ou, até mesmo, superar os ônus decorrentes de um tombamento (ou outras modalidades de proteção do patrimônio histórico).
Não só isso, a depender das próprias circunstâncias que ensejaram o tombamento — como a beleza destacada de uma edificação, ou a conexão afetiva de uma comunidade com essa edificação —, o imóvel pode estar dotado de um diferencial comercial expressivo e, quando combinado com a aplicação desses instrumentos, passa a ser um verdadeiro ativo econômico para o seu proprietário.
Ainda assim, caso se conclua que um tombamento é desfavorável, este não é uma sentença de “morte econômica” do imóvel.
Primeiro porque, por se tratar de uma intervenção direta do estado sobre a propriedade privada, é assegurado ao proprietário o direito de defesa. Nesse contexto, quando notificado a respeito da abertura do processo de tombamento, o proprietário tem o direito de reunir argumentos técnicos de arquitetura e engenharia, econômicos e jurídicos para demover a administração pública de tombar o referido imóvel.
Segundo porque, ainda que frustrada a tentativa de impugnar o tombamento, caso as limitações incidentes sobre o imóvel em razão do tombamento impliquem custos extraordinários ao proprietário ou inviabilizem sua destinação econômica, o proprietário pode pleitear indenização em razão dos prejuízos suportados.
Portanto, conclui-se que um tombamento pode ser um passivo relevante ao proprietário, assim como pode ser um verdadeiro ativo que apenas necessita ser lapidado. Por essa razão, é fundamental estudar as circunstâncias mercadológicas, políticas e regulatórias incidentes sobre o imóvel, a região e a cidade para avaliar seus verdadeiros efeitos e, assim, definir uma estratégia de ação.
- Embora a palavra “tombamento” pareça se relacionar ao verbo “tombar”, no sentido de “derrubar”; na tradição jurídica da língua portuguesa, a expressão tombamento se relaciona à preservação. Mais especificamente, a “Torre do Tombo” do Castelo de São Jorge, em Lisboa, era a edificação em que funcionava um arquivo no qual eram armazenados e indexados alguns dos mais importantes registros e documentos do Reino de Portugal desde o século XIV. Dessa forma, “tombar” passa a ter o significado de inscrever um bem no registro de obras relevantes. Juridicamente, “tombar” seria inscrever o determinado bem no “livro do tombo”, registro em que estão catalogados bens de relevância histórica, artística, cultural e natural — os quais passam a estar sujeitos a um regime jurídico próprio voltado à sua preservação. ↩︎
Autor: Pedro Tavares Fernandes
