Como a reversão de leis urbanísticas — mesmo as aparentemente favoráveis — pode frustrar negócios imobiliários
Em 2006, o bairro Santa Mônica em Florianópolis parecia estar na iminência de uma grande transformação.
Formado a partir de um loteamento implantado na década de 1970, com extensão de aproximadamente 50 hectares, 40 quadras e 850 lotes, o Santa Mônica havia se consolidado como um dos principais bairros residenciais de Florianópolis. No entanto, no início dos anos 2000, o bairro atraiu projetos capazes de transformá-lo expressivamente: um shopping center com 100 mil metros quadrados de área construída e um hospital com 15 mil metros quadrados.
Foi nesse contexto — no qual se debatia uma revisão sobre a vocação da região — que, em 2006, a Câmara Municipal alterou o zoneamento aplicável a algumas daquelas 40 quadras. O bairro, que antes era quase exclusivamente destinado ao uso residencial em ocupações de baixa densidade, passou a admitir, em algumas quadras, usos comerciais mais intensivos, assim como edificações de maior porte.
A lei foi contestada judicialmente e, em 2007, uma decisão suspendeu seus efeitos — e determinou que permanecesse aplicável a redação original do Plano Diretor de Florianópolis, datado de 1997 e vigente até então.
Histórias assim se repetem em municípios de todo o Brasil e já não surpreendem.
No entanto, uma particularidade do caso Santa Mônica tem especial relevância: vinte anos após o início desse impasse, Florianópolis já aprovou dois novos planos diretores (um em 2014, outro em 2023); mas o processo judicial segue em curso, e a decisão que impõe a aplicação do Plano Diretor de 1997 ainda produz efeitos.
O caso Santa Mônica é relevante porque evidencia a complexidade jurídica subjacente ao planejamento urbano e ao desenvolvimento imobiliário. Ele revela que a maturação da política urbanística não se esgota com a aprovação de uma lei, e que o controle posterior é determinante no ordenamento territorial de uma cidade — portanto, determinante na formação da paisagem urbana, no fornecimento de serviços e, sobretudo, no valor do solo urbano.
Não só isso: a desatenção a esse risco já causou prejuízos a investidores.
Em maio de 2023, houve aprovação de um novo Plano Diretor em Florianópolis. Já em outubro, o Tribunal Regional Federal da 4ª Região julgou o caso. Embora o cerne do julgamento tenha se limitado a questões formais — sobretudo, a legitimidade do Ministério Público Federal no caso e a adequação da ação civil pública para invalidar as leis urbanísticas municipais —, isso repercutiu sobre as demais decisões proferidas na ação, o que acabou por afastar a aplicação do Plano de 1997 e abrir caminho para o regime mais permissivo. Em meio a isso, muitos empreendedores passaram a adquirir lotes vislumbrando construir novos edifícios — agora, por força do Plano Diretor de 2023, muito maiores do que os admitidos no regime anterior.
Entretanto, com a ação judicial ainda em curso, o movimento pode ser visto como precipitado: o Superior Tribunal de Justiça reverteu o julgamento do TRF-4, razão pela qual voltou a prevalecer a aplicação do Plano Diretor de 1997 — e os imóveis precificados e adquiridos na expectativa de se construir edifícios de até dez pavimentos (recepcionados pelo Plano Diretor de 2023) voltaram a admitir apenas casas de dois pavimentos.
O caso narrado acima segue em tramitação — e, apesar dos vinte anos de discussões, ainda parece cedo para dar o veredito sobre o futuro do bairro. No futuro, é possível que se reconheça a aplicabilidade do Plano Diretor de 2023 ao Santa Mônica, o que confirmaria a intenção daqueles investidores que, entre 2023 e 2024, adquiriram dezenas de lotes.
Por outro lado, a demora em se obter um desfecho nessa história, por si só, já evidencia a existência de prejuízos expressivos. O capital aplicado na aquisição desses lotes — que, por força do prolongamento da ação judicial, permanecem inertes e ociosos — poderia estar investido em outras regiões ou setores mais produtivos. Em um momento de baixo crescimento econômico e juros altos, o cenário se mostra especialmente grave.
Dessa forma, o caso Santa Mônica oferece uma importante lição a empresários, investidores e proprietários de imóveis urbanos de todo o Brasil, não apenas de Florianópolis: a política urbana é formada e implementada a partir de um processo social que não se esgota com a aprovação das leis; e o controle posterior sobre essa política pode acabar por invalidá-la por completo.
Por isso, ao avaliar negócios imobiliários, a mera verificação da legislação municipal vigente não é suficiente. O potencial construtivo de um lote é expectativa de direito, não direito adquirido, e pode ser esvaziado se a norma que o autoriza for alterada ou invalidada. É preciso, então, examinar com cautela os possíveis vícios no processo legislativo, os pareceres técnicos dos órgãos urbanísticos e ambientais oficiais, as manifestações publicadas pelas entidades da sociedade civil, assim como as investigações e as ações judiciais em curso — fatores que não são alcançados com a tradicional diligência sobre os registros do imóvel, centrada apenas na verificação da matrícula e nos ônus do imóvel. Em mercados sujeitos a essa instabilidade, o potencial construtivo de um imóvel é tão relevante quanto o seu preço — e avaliá-lo com segurança exige olhar muito além da lei em vigor.
Autor: Pedro Tavares Fernandes
