O Supremo Tribunal Federal concluiu, em 19 de outubro de 2026, o julgamento do Recurso Extraordinário 1.495.108/SP, paradigma do Tema 1.348 da repercussão geral. A pergunta submetida ao Plenário era se a imunidade do ITBI na transferência de bens para integralização de capital social também se aplica às sociedades cuja atividade preponderante seja imobiliária.
A resposta, dada por maioria, foi afirmativa. Ficaram vencidos os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino, e a tese fixada tem o seguinte teor: “A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão.”
O resultado favorece holdings patrimoniais, administradoras de bens próprios, incorporadoras, loteadoras e empresas de locação. Até então, a interpretação dos municípios era no sentido de negar a imunidade ou concedê-la apenas em caráter provisório. Agora, firmou-se o entendimento de que a imunidade é incondicionada, ou seja, independe da atividade econômica exercida.
Contudo, embora a decisão se mostre favorável ao contribuinte em uma primeira análise, merece atenção o fato de que não foi solucionada a problemática decorrente da interpretação equivocada dos municípios a respeito da aplicação do Tema 796, que continua a sustentar boa parte das cobranças municipais. Na prática, os municípios continuarão exigindo o ITBI sobre a diferença entre o valor contábil/histórico e o valor de mercado dos imóveis.
Além disso, o acórdão ainda não transitou em julgado, podendo ser objeto de embargos de declaração. Por ora, convém examinar com cuidado o objeto da decisão e os seus efeitos.
O dispositivo em discussão
O art. 156, § 2º, I, da Constituição dispõe que o ITBI “não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil“.
Note-se que a primeira parte do dispositivo constitucional afasta o ITBI na transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. Na segunda parte, afasta-se o ITBI na transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. Ao final do dispositivo, tem-se a ressalva de que a imunidade não se aplica quando a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil. Ocorre que os municípios liam a ressalva final como aplicável às duas hipóteses do dispositivo.
O STF afastou essa interpretação ao fixar que a ressalva final se refere apenas às operações de fusão, incorporação, cisão e extinção: a expressão “nesses casos”, introduzida pela Constituição de 1988, remete às hipóteses enumeradas na segunda parte do dispositivo, e que a conjunção “nem” separa da integralização de capital.
O Ministro Relator destacou que essa distinção já havia sido adotada no Tema 796 como fundamento necessário para limitar a imunidade ao valor do capital social, e não como simples observação de passagem (obiter dictum), como sustentavam os municípios. No mesmo sentido votou o ministro Alexandre de Moraes, redator do acórdão do Tema 796, que acrescentou que a Assembleia Constituinte rejeitou redações que submetiam expressamente a integralização de capital à ressalva da atividade imobiliária.
Os votos vencedores concluíram, ainda, que o art. 37 do CTN, que define a atividade preponderante a partir das receitas da empresa nos anos anteriores e posteriores à aquisição, não foi recepcionado pela Constituição de 1988 na parte em que restringe a imunidade na integralização de capital.
A relação com o Tema 796 e a leitura dos municípios
O Tema 1.348 reafirma a conclusão já adotada no julgamento do Tema 796, deixando claro em sua parte dispositiva que a imunidade fica “limitada, contudo, ao valor do capital social a ser integralizado“. Essa limitação não resolve a controvérsia que advém da interpretação dos fiscos municipais, que continuam efetuando a cobrança de ITBI nos casos em que há divergência entre o valor contábil/histórico e o valor de mercado do imóvel integralizado.
O art. 23 da Lei 9.249/1995 permite que a pessoa física transfira bens a pessoa jurídica, a título de integralização de capital, pelo valor constante da declaração de Imposto de Renda ou pelo valor de mercado. Na maior parte das holdings patrimoniais, a integralização é feita pelo valor da declaração de IR, justamente porque a atribuição de valor superior gera ganho de capital tributável (art. 23, § 2º).
Diante desse cenário, os municípios passaram a tratar a diferença entre esse valor contábil/histórico e o valor de mercado do imóvel como “excedente” para os fins do Tema 796, ainda que nenhuma parcela tenha sido destinada a reserva de capital.
Essa é a orientação expressa da Nota Técnica CTAT nº 7/2025, do Conselho Técnico das Administrações Tributárias Municipais da Confederação Nacional de Municípios. O documento recomenda a cobrança de “ITBI complementar” sobre a diferença entre o valor integralizado e o valor de mercado e sustenta que o art. 23 da Lei 9.249/1995 não tem pertinência para o ITBI. Além disso, a Nota Técnica sugere que a presença de CNAE imobiliário e a classificação do imóvel no ativo circulante sejam tratadas como indícios de preponderância e, em sua recomendação 5, orienta os municípios a negar de imediato a imunidade às empresas com atividade imobiliária evidente, “até findar o trânsito em julgado do tema 1.348“.
Depois do julgamento do Tema 1.348, a CNM divulgou uma orientação alertando os municípios para a fiscalização de operações com indícios de simulação ou fraude e para a observância dos limites do Tema 796, recomendando análise caso a caso dos atos societários e dos valores envolvidos. A sinalização é de que a disputa tende a se deslocar da atividade da empresa para o valor da integralização.
Nesse ponto, a jurisprudência ainda não é uniforme. A Primeira Turma do STF, ao julgar o Rcl 69420 AgR / SP, de Relatoria do Min. Flávio Dino, julgado em 15.9.2025, considerou que não houve aplicação teratológica do Tema 796 em acórdão do TJSP que manteve a cobrança de ITBI sobre a parcela em que o valor venal dos imóveis superava o valor de integralização, ainda que não se tratasse de reserva de capital.
Em sentido oposto, a 14ª Câmara de Direito Público do TJSP, na Apelação 1009047-06.2025.8.26.0066, afastou a cobrança sobre a diferença entre valor histórico e valor de mercado, ao entender que o Tema 796 tratou de situação diversa, em que parte do imóvel foi destinada a reserva de capital, e que o art. 23 da Lei 9.249/1995 legitima a integralização pelo valor da declaração.
O quadro normativo também mudou. A Lei Complementar 227/2026 incluiu parágrafos no art. 38 do CTN para definir o valor venal, base de cálculo do ITBI, como o valor pelo qual o bem seria negociado à vista, em condições normais de mercado, a ser estimado por critérios técnicos que os municípios devem divulgar, com possibilidade de contestação pelo contribuinte mediante avaliação contraditória. A regra convive com o que o STJ decidiu no Tema 1.113 (REsp 1.937.821/SP, Primeira Seção, Rel. Min. Gurgel de Faria, 2022): o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, e o município não pode adotar previamente um valor de referência fixado unilateralmente.
Na prática, a decisão sobre o valor de integralização continua exigindo cálculo em cada caso. A integralização pelo valor de mercado afasta o argumento do “excedente”, mas antecipa a tributação do ganho de capital na pessoa física. A integralização pelo valor da declaração evita esse custo, mas expõe a operação à cobrança municipal da diferença e à litigiosidade que ela tem gerado.
A ressalva de simulação e fraude
A tese admite que os municípios afastem a imunidade quando demonstrarem simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruí-la indevidamente. Nos termos da ressalva proposta pelo Min. Zanin, essa demonstração deve se apoiar nas particularidades do caso e em adequada instrução probatória.
O ônus é do fisco, e a atividade imobiliária, por si só, deixou de ser fundamento suficiente, mas isso não reduz a importância da forma como a operação é estruturada. A Nota Técnica da CNM descreve o perfil de sociedade que considera constituída apenas para esvaziamento patrimonial (sem atividade, empregados, contratos ou receita) e defende a desconsideração da personalidade jurídica nesses casos. Integralizações seguidas de alienação imediata do imóvel, ou sociedades criadas e desfeitas sem outro propósito além da economia do imposto, tendem a ser o foco das próximas autuações. Operações com propósito negocial documentado, como organização patrimonial, planejamento sucessório ou gestão profissional dos imóveis, ficam em posição bem mais segura.
Efeitos no tempo
O acórdão ainda não foi publicado e o processo não transitou em julgado. Ainda há possibilidade de oposição de embargos de declaração, inclusive para pedir a modulação dos efeitos da decisão, tema que não foi objeto de deliberação na sessão de julgamento.
A definição desse ponto é relevante para quem recolheu ITBI em integralizações nos últimos anos e cogita pedir a restituição, observado o prazo de cinco anos do art. 168 do CTN. Não é incomum que o STF, ao modular, preserve as ações já ajuizadas até determinada data, mas isso dependerá do que vier a ser decidido.
Na esfera judicial, os tribunais podem aplicar a tese a partir da publicação do acórdão paradigma, nos termos do art. 1.040 do CPC. Na esfera administrativa, o marco é outro. A Lei Complementar 236/2026, em vigor desde 4 de setembro de 2026, incluiu no CTN o art. 194-A, segundo o qual o trânsito em julgado de decisão do STF com efeito vinculante vincula também a administração tributária, e a Fazenda Pública terá até 90 dias úteis, contados do trânsito, para dar publicidade, por parecer fundamentado, à aplicação da orientação aos seus créditos e aos temas em que deixará de impugnar ou recorrer. Somada à recomendação da própria CNM de manter a exigência até o trânsito em julgado, essa regra indica que muitas prefeituras não mudarão sua prática de imediato.
O Tema 1.348 resolve a dúvida mais antiga sobre o ITBI na integralização de capital: a atividade imobiliária da sociedade não afasta a imunidade. Porém, permanecem em aberto a extensão do Tema 796 nas integralizações pelo valor contábil/histórico, assim como os critérios para a prova de simulação ou fraude e os efeitos temporais da decisão.
O escritório continua acompanhando o julgamento, inclusive a publicação do acórdão, os eventuais embargos de declaração e a orientação que vier a ser adotada pelos municípios.
Autora: Bruna Rabello
