Em matéria ambiental, você pode acabar pagando o preço pelo erro de outros
Imagine a seguinte situação: um empresário adquire imóvel em área urbana com o objetivo de incorporar e construir um conjunto de edifícios residenciais. Passados dois anos da compra, quando enfim o empreendimento obtém um alvará de licença, o empresário é surpreendido: um ofício recebido em sua caixa de correio indica que ele, agora, é réu em uma ação civil pública.
Mais especificamente, após consultar o processo, ele descobre que responde a uma ação por causa de dano ambiental ocorrido em seu imóvel: uma nascente e um curso d’água teriam sido aterrados irregularmente, e a ação visa sua condenação a reparar esse dano — recuperar a área degradada, restabelecer a nascente e o curso d’água aterradas indevidamente, assim como pagar uma compensação pecuniária.
Ao examinar as imagens no processo — fotografias de vizinhos e imagens de satélite —, pode ver que, de fato, se tratava do imóvel o qual adquiriu para construir. Contudo, um fato chamou a atenção: as datas dessas imagens remontavam a eventos ocorridos anos antes de ter comprado o imóvel, tempo em que ainda não era o dono do terreno.
Em meio a isso, restou-lhe a seguinte dúvida: será que ele realmente poderia ser condenado a reparar um dano ambiental causado pelo antigo proprietário do imóvel; e que, ainda por cima, teria ocorrido tantos anos antes?
A resposta é sim: é possível que o atual proprietário do imóvel responda por danos causados por proprietários anteriores. Isso porque, nos termos da Súmula 623 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), as obrigações de caráter ambiental (como a obrigação de preservação ecológica e a obrigação de reparar danos ambientais) nascem em razão da propriedade (ou posse) do bem imóvel no qual está situado o elemento protegido — e essas obrigações acompanharão o bem, ainda que ele passe à propriedade (ou posse) de outra pessoa.
Ou seja, as obrigações ambientais são classificadas como obrigações propter rem — obrigações que acompanham o bem.
Mas não é somente isso. Sendo as obrigações ambientais propter rem, o STJ fixou que é possível exigi-las do proprietário atual, do(s) proprietário(s) anteriore(s) ou, até mesmo, de ambos. A escolha de quem será exigido a cumprir essa obrigação fica a escolha do credor que mover a ação, que pode ser o Ministério Público; município, estado ou União (e suas autarquias); associação de moradores, entre outros.
No entanto, há um limite a essa capacidade de se exigir, de proprietários anteriores, a satisfação dessas obrigações. O ex-proprietário estará isento da responsabilidade de reparar o dano caso:
- Tenha vendido o imóvel antes de o dano ambiental ter ocorrido; e
- Não tenha contribuído, direta ou indiretamente, com as práticas que causaram o dano.
Nesse sentido, a obrigação de reparar nasce com o dano, e poderão ser responsabilizados todos aqueles que possuiram o imóvel a partir da sua ocorrência.
Por essa razão, as diligências ambientais são cruciais durante a auditoria realizada na aquisição de um imóvel. Muitas das vezes, as obrigações de caráter cível e comercial que recaem sobre o imóvel podem ser verificadas a partir de uma rápida consulta à certidão de matrícula; as obrigações de caráter ambiental, por outro lado, exigem mais do que isso. Cada imóvel tem suas particularidades, e cada particularidade definirá quais diligências serão necessárias.
Por exemplo, a cartografia oficial do município pode indicar a existência de um corpo hídrico que não foi identificado na vistoria do terreno; imagens aéreas antigas podem indicar que, no passado, houve supressão vegetal no imóvel. A partir disso, passam a ser avaliadas as diligências necessárias: quais são as medidas cabíveis para avaliar se o corpo hídrico é um curso d’água cuja faixa marginal é uma área de preservação permanente? Quais são as medidas cabíveis para avaliar se a vegetação suprimida pertencia a um bioma especialmente protegido?
Questões como essa podem passar despercebidas no momento da aquisição do imóvel, mas permanecerão pertinentes por anos após a negociação — inclusive porque, conforme fixado pelo Supremo Tribunal Federal (STF), é imprescritível a pretensão de reparar o dano ambiental (Tema 999). Ou seja, a ação que visa reparar o dano ambiental pode ser ajuizada a qualquer tempo — e, caso comprovada a ocorrência do dano, o proprietário pode, também, ser condenado a qualquer tempo.
Entretanto, é importante ter clareza: os argumentos apresentados acima não implicam que o réu será automaticamente condenado a reparar os eventuais danos. Nesse sentido, no curso do processo, o réu terá a oportunidade de contestar os argumentos do autor e produzir provas técnicas para se resguardar.
Dessa forma, aquele empresário mencionado no exemplo acima terá a oportunidade de apresentar sua versão e, eventualmente, demonstrar que não houve dano, ou que ele não está obrigado a repará-lo.
Agora imagine que, ciente de que as obrigações ambientais acompanham o bem, o antigo proprietário tenha vendido o imóvel justamente no intuito de se eximir do dever de reparar os danos por ele causados em razão do aterramento irregular. Neste caso, ele estaria isento?
Conforme discutido acima, nos termos da Súmula 623 do STJ, o proprietário anterior pode, sim, ser demandado a reparar o dano, mas não só isso. Em recente julgado (REsp 2.235.149/RS, rel. Min. Paulo Sérgio Domingues, 1ª Turma, j. 14/4/2026), o STJ dispôs que:
- A venda do imóvel não exime o proprietário anterior de reparar o dano;
- O proprietário anterior pode ser obrigado a realizar as atividades de restauração ecológica; e
- O proprietário atual deve tolerar a entrada do causador do dano no imóvel, com a finalidade de se promover a referida restauração.
Ou seja, em nenhuma hipótese, um caso de reparação a danos ambientais admitirá respostas simplistas. As particularidades de cada caso definirão seu desfecho.
Por outro lado, é justamente em contextos como esse que se conclui que prevenir é melhor do que remediar. Em uma matéria tão complexa quanto a disciplina de direito ambiental, o diagnóstico prévio de passivos ambientais, potenciais ou já realizados, se torna o principal aliado de empresários e investidores contra os custos e incertezas de litígios — razão pela qual é fundamental a inclusão das diligências ambientais em auditorias imobiliárias.
Autor: Pedro Tavares Fernandes
